台灣老年人口已達19.8%，近期隨時可能宣布邁入「超高齡社會」。依據日本歷史發展經驗，當國家邁入超高齡社會後，都市與城鄉間的房地產價格會出現翻天覆地的改變，未來有意購買房地產者，不妨多看看日本房地產走向作為參考，以免違反法則買錯標的物，未來揹負數十年沈重房貸壓力，辛苦一輩子到最後還落得一場空！
全球最早邁入「超高齡社會」（即65歲以上人口占比達20%以上）的國家是日本，在2005年就已正式達標，並被聯合國列為世界首例。日本1995年進入「高齡社會」（65歲達14%以上），僅僅花11年就突破20%達到超高齡社會。截至2024年，日本老年人口已達29.1%，預估今年底在30%左右，即每3人中就有1人年滿65歲以上。
日本老年人口大增對日本房地產市場也帶來了顯著且多層次的影響，對其他新興高齡化國家提供了重要參考依據。日方因應人口老化所採取的各種措施，也值得其他國家做為借鏡。
超高齡社會來臨對日本房地產有何影響？
高齡化及少子化讓人口減少，推動日本房市出現兩個變化。首先，都會精英區住宅出現稀缺及價格高漲。就像日本東京及主要大城市核心地段，因醫療資源、就業機會、交通便利等吸引人口湧入，帶動高端物品價格不斷上漲，房價仍維持在高檔。反之，地處偏遠地區的房價，因人口流失、需求大減，不少房屋價格逼近零，甚至產生「負資產」情況。
其次，超高齡社會讓單人高齡家庭數大幅成長，小家庭、住宅附近醫院、配套方便設計的小型公寓已成為主流。高齡者常將大房屋換成市區裡交通便利的電梯住宅，或搬至銀髮社區或養生村。這種情況讓城市及偏遠地區房市走向出現巨大變化。當然，「人口減少+高齡化」也讓日本空屋率也大增。
根據日本總務省2024年發布的調查報告，日本全國2024年的空屋數約為899.5萬戶，空屋率達到13.8%，這是自1978年統計以來的歷史新高。這表示全日本7戶住宅中，就有1戶為空戶。與前一次在2018年調查相較，日本全國在短短幾年間空屋增加超過50萬戶，原因雖然很多，有一大部份絕對與人口老化有關。
根據內政部統計，截至2025年9月底為止，台灣總人口數為2,331.7萬人，而老年人口（65歲以上）為461.6萬人，占全體人口數的19.8%，距離世界衛生組織定義的「超高齡社會」僅差0.2個百分點。最快在10月底或11月，即可達到20%，意即未來一兩個月內就可能跨入超高齡社會。
事實上，最近政府公布的一些數據，已充分顯露出台灣邁入超高齡社會的徵兆。例如，截至第一季為止，全台僅老年人口居住宅數達85萬宅，而僅一名老人居住宅數也達65.5萬宅。兩項數據相較10年前同期，都有將近翻倍成長。情況與日本演變模式類似，這就是邁入超高齡社會普遍會出現的情況。
據統計，六都老年人口居住宅數近年明顯攀升，其中台北市達11.6萬宅，較2016年同期增加71%。新北市老年宅暴增至16.5萬宅，較2016年增幅達107.6%。桃園市截至今年，老年宅達6.7萬宅，比2016年同期增長127.7%。台中市老年宅則增至近8萬宅，成長幅達111.3%。台南市今年第一季老人宅上升至6.7萬宅，成長76.9%。高雄市老年宅亦攀升至近10.9萬宅，成長91.4%。
在獨居老宅部分，六都都呈現成長。今年首季台北市獨老宅近8.9萬宅，比2016年同期成長70.6%。新北市獨老宅為13.1萬宅，增幅109.1%。桃園市獨老宅暴增至5.2萬宅，漲幅達132.2%。台中市獨老宅為6萬宅，成長118.2%。台南市獨老宅達5.1萬宅，增長84.3%。高雄市獨老宅8.4萬宅，漲幅達95.3%。
空屋數大增也是超高齡社會的現象之一。截至2024年下半年的資料，台灣全國空屋數約91.4萬戶，占住宅房屋稅籍的9.79%，已創近6年新高。普遍來說，都市空屋率明顯較偏遠地區來得低，主要就是老年人口選擇醫療資源及交通較方便地方居住所致。如北部的雙北空屋率就較低，台北市約7.09%、新北市約7.45%，比全國平均9.79%還來得低。但偏遠及離島空屋率就比較高，部份地區還超過20%。
最近有些台灣的YouTuber發布影片表示在大阪郊區購入房產，與台北房價相比相當划算，甚至有人刊出在北海道購入一棟50年老宅只要16萬台幣，看似都是撿到便宜！但這就是日本超高齡社會來臨後普遍現象。這波「高齡海嘯」不僅衝擊社會結構，更成為未來房市供需的關鍵。偏遠地區在房市供需失調下，價格當然節節滑落，持有者若不即時低價出售、最後就是淪為空屋，接手者真是撿到便宜嗎？
