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【打炒房】房地合一2.0課稅新制三讀通過 會計師教七大重點一次看

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立法院會9日三讀通過房地合一2.0修法,修正短期持有 的定義,從2年拉長為5年,遏止短買短賣投機行為、房價不當哄抬。 

立法院會9日三讀通過房地合一2.0修法,修正短期持有 的定義,從2年拉長為5年,遏止短買短賣投機行為、房價不當哄抬。  (來源 中央社)

(台灣英文新聞/財經組綜合報導)近年房價不斷飆高,炒房亂象湧現。為實現居住正義、抑制炒房歪風,立法院4月9日三讀通過「房地合一2.0」課稅新制,將於7月1日上路。財會專家針對此次修法重點、適用範圍、實施時程以及對投機客、自住族影響等分析出七項重點,也來看看是否真能嚇阻「炒房族」?

資誠聯合會計師事務所稅務法律服務會計師林巨峯舉出七大重點,提醒進出房市的民眾與法人注意:

第一:營利事業(通常為建商)交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地,依房地合一2.0計算之不動產交易所得,仍併計營利事業所得額,按20%課稅,不受短期出售重稅影響。

第二,為避免錯殺及鼓勵參與都更、危老重建,個人或營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與,於興建房屋完成後取得之房屋及土地,五年內第一次移轉稅率仍為20%。

第三,營利事業地主以自有土地與其他營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房地者,稅率為20%。

第四,營利事業也同樣比照個人設立防錯殺條款,屬非自願性因素(例如銀行因承受不動產擔保品,依銀行法規定必須在四年內處分,如此一來便落到重稅範圍)者,持有期間在5年以下之房地者稅率為20%。詳細內容,財政部將於《房地合一課徵所得稅申報作業要點》訂定。

第五,透過股權交易出售不動產也納入房地合一2.0規範,股東(包含個人及法人)交易其股份或出資時,視為出售房地,依新制2.0課稅,但免再納入最低稅負計稅,(交易股份屬上市、上櫃或興櫃公司時,可排除)。未來尚待子法規釐清部分細節。此部份受到許多肯定,因為過去也曾有投資客以營利事業單位的名義購買不動產,再透過股權轉移交易移轉不動產,藉此規避房地合一稅課徵。另外,近年預售屋交易炒作情形益加嚴重,將預售屋納入房地合一課稅,為此次打短期炒作的重點之一。

第六,不動產交易所得計算為「房屋加上土地的售價」扣掉「成本」再扣掉「必要費用」、「土地漲價總數額」。此次2.0修訂了必要費用及土地漲價總數額之扣除限制,這對打擊在重劃區炒作房價的投資客較能收效,其中必要費用原則按核實舉證扣除(包含因取得、改良及移轉而支付的費用),未提示舉證時得按實際成交價額3%計算,並以30萬元為上限。

針對非炒房的不動產持有者,會計師林巨峯建議,妥善保存房地購置至出售相關費用支出憑證,以爭取較高的費用扣除金額。

第七,外界垢病的「炒房團」,不少是數名投資客一起揪團成立公司以避稅。因此這回2.0修法中,營利事業比照個人短期交易適用較高稅率,申報方式改為分開計稅、合併報繳,且不動產交易損失與營利事業所得不能互抵,只能與當年度房地合一制不動產交易所得互抵,仍有餘額時可自次年起10年內之不動產交易所得減除。可說是對炒房投資客下刀見骨。

會計師林巨峯建議一般企業持有不動產者,需於帳載明確區分各項不動產持有期間、交易之成本及費用,以求稅負最佳化及避免稅額計算錯誤。


更新時間 : 2021-05-11 07:16 GMT+08:00