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〈時評〉不動產狂飆 央行打炒房正中要害!

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高雄市政府全力推動社會宅,位於苓雅區的「凱旋青樹 」預計民國111年完工啟用,落成後的2棟地上14層、地 下2層建物,將提供社會住宅245...

高雄市政府全力推動社會宅,位於苓雅區的「凱旋青樹 」預計民國111年完工啟用,落成後的2棟地上14層、地 下2層建物,將提供社會住宅245... (來源 中央社)

全台房地產大亂炒,紅單滿天飛,中南部房價兩年內狂飆一倍。行政院各部會結合中央銀行重手打房,遏止炒作歪風,值得肯定,否則勢必造成嚴重通貨膨脹,衝擊人民生活安定,後果不堪設想。

這一波房地產飆升,點火題材是台積電、Google要到中南部設廠,需要廠房以及員工住宅需求,激發不動産價格上漲,問題是Google一個新資料中心,用人不會超過200人,台積電明年破紀錄全台大徵才,也不過8千人,而且是分年、分地區慢慢進用。如何點燃全台不動產飆升之火?

據統計,全台迄108年底,空屋率高達10.2%,近90萬戶空屋,其中六都就有54萬戶空屋,佔63.1%,高雄超過11萬戶空屋,其他五都不超過10萬戶,而且全台新建未售餘屋量又有78063戶,再加上人口老化,總人口數逐年遞減,那麼多的空屋、餘屋,如何消化?又怎麼可能供不應求?

房地產這波炒作,如同股市一樣,做手選定標的,找一個未發生,或即使存在,卻未必有那麼好遠景的題材,把價格推升到「本夢比」,再幻滅,套牢一堆投資人。

台灣這兩年台商回流,熱錢滾滾,推升新台幣匯率狂升,再加上股市多頭市場,不動產確有一定程度剛性需求,但是那麼多空屋、餘屋,怎麼可能供不應求?

根據國泰不動産可能成交價指數(新推案價格),109年第三年,全國房價成長率已達9.43%,其中新竹(18.25%)、桃園(11.23%)、新北(10.49%),都已超過平均上漲率,充分顯示不動產炒作確實已到了不容漠視地步。

如果以「雞犬升天」來形容這一波房地產狂飆,一點也不過份,新竹某建案出現人民用板凳、躺椅、陽傘、書報、看板等用具卡位,只要能搶到一張預付訂金,由建設公司開出的紅單收據,轉手至少每單賺10萬元,價格當然逐日調升,每坪每天上漲三萬元起跳,嚴重程度可以想像。

誇張的是台中七期某建設公司推出豪宅474戶預售案,竟然被北部三個富豪團,全部以紅單搶光,一戶不剩,炒風之熾,根本脫離經濟學供需法則,而是背後看不見的大財團介入炒作,斧鑿痕跡,清晰可見。

房地產炒作,帶動個人房地合一稅大幅增加,2019年全台60.5億元,比2018年27.9億元,增幅達117%,明顯看出房地產景氣過熱,炒作嚴重情况。

吉家網董事長李同榮說,正常情況下,台商回流加上企業投資工廠,帶動中南部不動産需求,預估應該至少有4年以上榮景,這是建築業者久旱逢甘霖的期待,不料自去年炒風亂流來襲,一、兩年就把行情打爛,不動產因為政府出重手打房,快速泡沫化,需求及價格回歸原點,繼續空屋、餘屋一堆,建築業者苦不堪言。

行政院這次推出9大打炒房措施,包括:強力稽查紅單交易炒作亂象,成立預售屋管理小組;杜絕規避不動產稅務;儘速推動不動産登錄修法;針對不動產貸款差別審慎授信;廣建社會住宅等。

銀行體系不動產授信因炒房爆增,今年截至10月底為止,全國銀行體系放款總額31北2445億元,比9月底增加1381億元,其中不動產放款單月新增1100億元,增幅最大,炒房明顯,其實也成為銀行體系潛存的壞帳風險。

中央行銀這次祭出「楊四條」限制不動產授信,針對公司法人、自然人購屋第三戶、購屋貸款、餘屋貸款,祭出信用管制,受影響最大的應該是建商,其次是炒房財團,至於持有紅單的炒手,如果金額不是大大,超過自己信用能力,應該還不至於受傷太重。

行政院推出的9大打炒房措施,加上央行不動產信用管制,不動產學者張金鶚表示,確實打到要害,對於囤房族、建商、擁有龐大資金炒房財團,能夠發揮嚇阻效果。

一位正派的不動產業者說,他們是採取先建後售模式推建案,長期穩定發展。不動產炒風揚起,處處搶建,對正規建築業非常不利,現在水泥工、鋼筋綑紮技術工人,每天工資漲到7000元,還是找不到人,連非法外勞每日2800元也無人應徵,這樣不僅影響工程品質,也連帶造成公共工程找不到人,大家成本飆升,根本是殺雞取卵,不是好現象,不如隨著物價指數每年合理漲幅,對建築業、消費者,都是健康的現象。

他認為政府這次大動作管制不動產信用,再次推出九大措施防止炒房,對建築業、不動產市場,乃至於金融界都是正面發展,否則一旦不動產泡沫化,受傷的還是全國人民代表、建築業,以及銀行體系,並非長期發展之道。

台灣目前不動産並沒有供不應求情况,空屋、餘屋比例已經偏高,人口成長率又逐年下降,如何逐年有計劃推動都市更新,慢慢解決老屋、空屋問題,讓全民都能享受「住者有其屋」,才是政府長期管理不動產之願景,期待這一波的炒房風波,能夠逐漸平息,讓不動產回歸健康正常發展,才是國家、社會之福。