〈財經主筆室〉台版肥咖條款2020年開始交換 不動產熱潮將有兩樣情

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Taipei 101 at sunset (Photo by flickr user tsaiian)

Taipei 101 at sunset (Photo by flickr user tsaiian)

台灣房市2019年上演大爆發戲碼,尤其是商用不動產交易,更是熱鬧空前,交易金額創下10年來新高紀錄。雖然台商資金回流是很大助漲因素,但台版肥咖條款(CRS)將在今年6月及9月,陸續展開申報及交換金融帳戶資訊動作,應該也是造成這波商用不動產交易大增幕後推手之一 ,隨著金融帳戶資訊交換日逐漸逼進,這鼓助漲力道恐怕欲小不易。

根據統計,2019年全台全年房市推案量破上兆元,達到1.2兆元大關,最主要就是去年全年全台移轉棟數擺脫2016年創下的24.5萬棟低點、2017年為26.6萬棟、2018年為27.8萬棟,而2019年全年可望回升至29萬棟,甚至上看30萬棟,尤其是商用不動產交易量大增,從商辦、工業廠房到土地,都不乏有強勁的租家及買家,買氣回升讓建商勇於推案。

當然受到台商回流與資金回台利多持續發酵,以及受全球政治風險影響經濟波動危機下,資金轉移投資標的紛紛增加不動產部位持分外,都是讓商辦、廠辦及工業廠房等商用不動產交易持續增溫的因素,但台版肥咖條款即將進行資訊交換,很多想躲藏資金者買盤轉進商用不動產,對推升台灣商用不動產交易的活絡助益的確不小。

財政部於2018年11月公布「金融機構執行共同申報及盡職審查作業辦法」,也就是台版的「肥咖條款」,主要是針對非本國稅務居民審查,包含在海外銀行帳戶的資金、基金及各種金融投資產品等,都含括在審查的目標內,2019年開始實施共同申報準則 (CRS),並自2020年起第一次與其他國家或地區進行稅務用途金融帳戶資訊交換,過去利用資訊不對稱在各國的海外資產將無處可藏。

今年開始台灣、日本、澳洲政府及銀行業者即將展開CRS資訊交換,互相交換彼此稅務居民的銀行帳戶資料,如今CRS帳戶交換並沒有像過去美國肥咖條款有5萬美元以上門檻設定,只有高資產個 人帳戶會在今年優先申報,低資產個人帳戶較晚於2021年申報的差異。由於台灣與日本、澳洲間民 眾往來十分密切,彼此間資金移轉也相當頻繁,CRS資訊交換執行後影響不小。

「肥咖條款」清查的金融帳戶是指由金融機構管理的帳戶,但資金若是轉為持有動產如黃金、貴金屬、骨董字畫等收藏品等,都可以降低資金持有額度,再者,肥咖條款也將不動產排除在外,這有利於有收益型及具保值性的不動產,商用不動產及豪宅就是肥咖最喜愛的標的。

台版肥咖條款剛公布時就有專家提出建言,認為避居台灣的資金對國內房市可能產生影響,應該予以注意。主要就是商用不動產除了可以有租金收入外,還具有保值甚至增值效益,自然吸引真正的肥咖將資金轉進,商辦市場如今成為2019年的發燒品,辦公室自用、投資需求紛紛增加,北市A、B辦租金全面上漲,供給量明顯出現不足,專家的擔心逐漸顯現。

但根據房仲業對2020年第1季民眾購屋意向調查,看跌未來房價者比重達到30%,這是2014年房市反轉下跌以來比重最低,50%民眾認為未來房價持平,則是6年以來最多,購屋者信心雖然回升到6年來最佳時候,但從房價多數看平情況來看,並非屬於認知房價會明顯上漲的樂觀情緒,顯然商用不動產市場這2年大漲,對自用住宅市場影響沒這麼大,想搶進自用住宅房市投資人仍得謹慎。