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不點交房產 燙手山芋少碰

不點交房產  燙手山芋少碰

(中央社記者林沂鋒台北17日電)店面投資客劉媽媽買帝寶豪宅「不點交」,引發訴訟糾紛。房仲說,不點交物件多半帶有租約,由於民法規定買賣不破租賃,劉媽媽因而敗訴;不點交物件多屬燙手山芋,民眾少碰為妙。

備受矚目的豪宅「宏盛帝寶」法拍案,台灣金融資產服務公司在去年11月30日第1次拍賣,這個物件總坪數164.9坪,內含31.36坪的4個車位,拍賣底價新台幣2億3590萬元,扣除1400萬元的車位,換算底價建坪每坪166.17萬元。

第1次拍賣由劉媽媽(劉月釵)兒子俞昌哲以2億8210萬7777元、溢價19.58%得標,扣除車位後,每坪單價突破200萬元,創法拍住宅史上新高紀錄;不過,劉媽媽遭到外界質疑是炒房與高房價的元凶,風波有越演越烈的情形,俞昌哲最後棄標。

台灣金服在今年1月中旬再次拍賣,由於劉媽媽原本以為棄標只沒收保證金4700多萬元為上限,但是按照強制執行法規定,如果棄標金額與再行拍賣差額過大,劉媽媽可能被追繳其間的差額,最後仍由劉媽媽以2億7120萬元得標,每坪單價近200萬元,還是法拍住宅史上新高紀錄。

不過,帝寶法拍一波三折,由於屬於「不點交」物件,劉媽媽不滿原住屋內的林姓女子未搬離,控告林女竊佔。檢方今天偵查認為,林女原就住在屋內,與竊佔罪構成要件不符,本案純屬民事糾紛,將林女不起訴。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,不點交物件狀況很多,多半是帶有租約的問題,傳出帝寶法拍屋有到民國103年租約,按照民法「買賣不破租賃」原則,買方必須承受原有的租賃契約,劉媽媽無法請屋內住戶搬遷。

徐佳馨說,就算住戶真的搬走,房子裡面會有什麼東西,買方也很難預估。她說,過去就出現不點交的房子內有舊住戶的祖先牌位或神像,買方真是傻眼,而且祖先牌位還不能隨意丟棄,買方還要先保管,更是買方一大難題。

她表示,就算沒有祖宗牌位,舊住戶留下的雜物,買方不能隨意丟棄,因為難保舊住戶哪天回來說,雜物裡面有鑽石,買方更是傻眼。徐佳馨建議,「沒有點交物件不要碰,獲利大但風險高。」
永慶房仲法務經理吳宜學說,按照民法「買賣不破租賃」原則,劉媽媽告竊佔一定不成立。劉媽媽要提早拿回帝寶豪宅,除非可以排除租賃契約。

吳宜學說,要排除租賃契約,必須舉證契約本身有瑕疵,不過,帝寶豪宅這種案子的租約應該都有高人指點,劉媽媽要成功的機會不大。

他也建議,劉媽媽未來可以審視租約內容,看看租約內容是否有條款保障買方,例如舊住戶沒有繳交租金可以提早收回,或者租約中原本就有可以提早收回的規定再採取行動。他評估,劉媽媽不走民法訴訟,而採刑事訴訟,很可能是民法訴訟獲勝的機會不大。1000517