良心律師教你看穿都更×合建契約陷阱

都更基地內有「釘子戶」?良心律師專業解碼老屋改建眉角

(台灣英文新聞/社會組 台北綜合報導)台北市汀州路上有一都更案不同意戶,宣稱住家地處「龍腦」而不願拆遷,最後經實施者依都更條例第三十六條,於前(2015)年9月25日自行執行強制拆除,都更處表示是在拆除後才得知,屋主羅進光更出面痛哭,表示是當日晚間才得知房子被拆除。

民國一○一年三月二十八日發生「文林苑」都更強拆爭議,這一次事件使得政府不敢再輕易執行都更條例第三十六條所定「強拆」的公權力。另件廣為人知的不同意戶抗爭案件,是位在捷運永春站附近的都更案,早在九十七年核定的計畫,同意戶均已在核定後陸續遷出,但仍有不同意戶不願搬遷,以致無法實質動工。實施者建商為避免爭議持續,將不同意戶劃出成為「整建區段」,並在一○四年一月完成核定發布實施變更後的計畫。

然而變更之後的「重建區段」內,仍有零星不同意戶分散在不同的公寓內,實施者雖於一○五年三月依法向台北市政府申請代為拆除,但北市府僅指示實施者「依法處理」,其後實施者於七月突襲拆除重建區段內唯一的不同意戶,延宕十六年的「永春」都更案終在一○五年九月動土。

無獨有偶,台北市汀州路上有件都更案,八十戶都更戶幾乎搬遷拆除剩下最後一戶,卻因該名不同意戶宣稱住家地處「龍腦」而不願拆遷,台北市長柯文哲還曾親去拜訪,卻仍無法說服,最後經實施者於一○四年九月依都更條例第三十六條「代拆」自行執行強制拆除。

無論是建商代拆或政府代拆,皆須耗費相當長的時間,甚至如果不同意戶還住在裡面,若非由政府依法強制代拆,而是由建商自行執行,就可能衍生很大的違法爭議。日前小叮嚀發生的「長安西路」都更「偷拆」乙案,即為著名的例子。

▲如果不同意戶還住在裡面,而由建商自行執行代拆,就可能衍生很大的爭議,圖為「長安西路都更案」。(【一次看穿都更×合建契約陷阱:良心律師專業解碼老屋改建眉角】/時報出版)提供​

面對「釘子戶」的搬遷時間點

不少地主因為擔心都更基地內有所謂「釘子戶」的情形,因此和建商約定所謂「最後搬遷條款」。簡言之,就是建商必須取得全部地上物所有權人同意,或者基地內全部地上物的拆遷確定不成問題時,建商才能通知地主騰空點交現有房地。多數建商其實都希望整合到百分之百同意才開始執行,因此也多半會同意此類特約條款,不過有時候還是難免會出現有地主拒不搬遷的情形,所以部分建商可能還是希望能在執行上保留一點彈性。畢竟地主一旦騰空點交現有房地,建商依雙方合約就要按月支付房租給地主,大概也不太會在完全沒把握的情況下就通知地主搬遷。因此,地主或許還是可以容留一些提早搬遷的餘地,俾使都更基地上的地上物終能全部拆遷完成。

少數建商基於執行策略考量,可能會希望地主提早搬遷,但若是在整合土地還不是十分成熟的時間點,仍可能發生狀況,例如在地主整合方面發現意料之外的困難、過程中適逢法令或政策變更等。地主如果太早搬遷的話,也意味著提早承擔風險,因此合約如果僅約定「於建商通知日起一定時限內,地主就必須進行搬遷」的話,對於地主而言比較沒有保障。

本文節錄:【一次看穿都更×合建契約陷阱:良心律師專業解碼老屋改建眉角】一書